ПЗЗ

Правила землепользования и застройки как способ сохранения архитектурного облика городских и сельских поселений

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки (далее – «Правила») утверждаются представительным органом местного самоуправления в целях создания условий для устойчивого развития, планировки территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, создания условий для привлечения инвестиций.

Порядок подготовки и утверждения, содержание Правил, правовые основы установления территориальных зон и градостроительных регламентов прописаны в главе 4 Градостроительного кодекса РФ.

Правила готовятся силами специально создаваемой комиссии, а утверждаются с обязательным проведением процедуры публичных слушаний.

Нет ПЗЗ – нет строительства

Согласно п. 3 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки (за исключением строительства в границах территорий объектов культурного наследия, территорий общего пользования, линейных объектов, земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий и в других случаях). Таким образом, Градостроительный кодекс РФ не только предусматривает, но и обязывает все муниципальные образования разрабатывать и утверждать Правила землепользования и застройки.

Основой данного документа, имеющей наибольшее практическое значение, являются схемы территориальных зон и тексты градостроительных регламентов.

Схемы территориальных зон

Территориальные зоны разделяют населенные пункты на участки с различным функциональным назначением. В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса РФ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Градостроительные регламенты

Градостроительные регламенты определяют правовой режим земельных участков территориальных зон, виды их разрешенного использования. Градостроительные регламенты могут устанавливать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Виды разрешенного использования

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

основные виды разрешенного использования;
условно разрешенные виды использования – могут предоставляться только после проведения публичных слушаний;
вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условным видам разрешенного использования и осуществляемые совместно с ними.

В качестве примера можно привести градостроительные регламенты жилой зоны Правил землепользования и застройки Муниципального образования «Кенозерское» Плесецкого района Архангельской области (территория национального парка «Кенозерский»).

Зона индивидуальной жилой застройки (Ж-1) предназначена для проживания в отдельно стоящих жилых домах с приусадебными земельными участками.

Основные виды разрешенного использования	Вспомогательные виды разрешенного использования	Условно разрешенные виды использования
отдельно стоящие одно-семейные или двухсемейные одноэтажные или двухэтажные жилые дома с земельными участками и с возможностью содержания домашнего скота и птицы	отдельно стоящие гаражи или открытые автостоянки; хозяйственные постройки, строения для содержания домашнего скота и птицы; сады, огороды, теплицы, палисадники; магазины товаров первой необходимости; пекарни зеленые насаждения, элементы благоустройства территории; индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, колодцы; индивидуальные бани, надворные туалеты; противопожарные водоемы, резервуары; площадки для сбора мусора; спортплощадки, детские площадки, площадки для отдыха; гостевые дома для размещения туристов; музеи и экспозиции	детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; начальные и средние общеобразовательные школы; фельдшерско-акушерские пункты; временные сооружения торговли; аптеки; клубы многоцелевого и специализированного назначения; объекты общественного питания

Градостроительный кодекс РФ раскрывает только основные понятия Правил, предусматривает минимальный объем их содержания. Муниципальные власти и местное население наделены достаточной свободой действий для создания условий сохранения ценной историко-культурной среды территории. Главное в данном случае – заинтересованность в достижении указанной цели.

Законодательство не устанавливает закрытый список территориальных зон или жесткие требования к составу регламентов, поэтому Правила могут предусматривать и зоны охраны культурного ландшафта, и зоны охраны памятников, и любые другие зоны, в которых есть потребность данной территории. В градостроительные регламенты также могут быть включены практически любые ограничения по застройке и использованию земельных участков, в том числе предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок и т.д.

Три главных аспекта

По своему содержанию эти ограничения могут не уступать требованиям для градостроительных регламентов достопримечательных мест, исторических поселений или зон охраны объектов культурного наследия. Объективные затруднения могут встретиться в трех основных аспектах, во-первых, необходима адекватная заинтересованность органов местного самоуправления в разработке Правил, которые имели бы не декларативный характер, а содержали бы нормы, позволяющие устойчиво развивать территорию муниципального образования.

Во-вторых, необходимо желание местного населения сохранить ценность своей территории, тем самым, приняв на себя обязанность соблюдения этих ограничений. Мнение граждан в данном случае учитывается при проведении публичных слушаний, граждане также могут входить в работу комиссии по разработке Правил.

В-третьих, необходимо привлечение в работу комиссии по разработке Правил архитекторов и специалистов в сфере сохранения объектов культурного наследия и культурных ландшафтов. При разработке Правил крайне важно найти компромисс между перспективным развитием территории и сохранением ее ценных ландшафтов и застройки.

Елена Кузнецова, Кенозерский национальный парк